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低投入高收益,深度分析马来西亚房产成为中国中产阶级投资新宠的原因!

发布时间:2021-04-28 浏览次数:32次
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根据马来西亚房地产机构发布的报告显示,2021年第一季,中国人对马来西亚房地产的询价次数按年激扬6.5%。

这10年以来,马国经济增长一直保持强劲势头,每年增长介于5%—7%之间,此增速堪称世界先列水平。

目前马国人口为约3200万人,多数人口年龄介于15岁至35岁,年轻化的人口结构促进马国强劲的房产需求。

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随着产业转移、“一带一路”政策的发展和国内房地产正常的收紧的背景下,马来西亚房产渐渐成为中国人海外置业的一个热门选择。很多人问,马来西亚房产到底值不值得投资?

今天来写一写这方面,先说结论:

马来西亚投资只选择吉隆坡,并且要选择市中心区域。马来西亚其他城市,除非是有生活、工作的需要,一律不建议投资。

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为什么马来西亚只投资吉隆坡呢?

吉隆坡是马来西亚的首都,也是马来西亚最现代化的城市,更是马来西亚经济、文化、商业中心,有“世界锡都、胶都”美誉,毫不夸张的说,吉隆坡就是马来西亚经济的心脏。

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实拍吉隆坡双子塔夜景

吉隆坡市中心区域集中了马来西亚80%以上的外资企业总部,已吸引微软、华为、西门子、阿里巴巴等64家跨国公司投资设立区域中心,几乎所有马来西亚的银行都在此区域设立总部。

各种国际企业随处可见,五星级酒店林立,国际化程度相当高,相应的城市配套完善程度也是在马来西亚最好的。

这意味着,吉隆坡的高收入群体,远高于马来西亚其他城市。
 
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实拍 TRX敦拉萨金融中心 夜景

吉隆坡毫无疑问是大马的核心,借助于马来西亚政府的“大吉隆坡计划”以及“一带一路”的齐头并进,吉隆坡成为马来西亚政府大力发展的首要重点区域,现在的吉隆坡像一个“大工地”,可以说几年后再看吉隆坡,就不是今天这番景象了。
 
大马的经济核心、发展政策核心都集中在吉隆坡,其他城市是否能够真正发展起来?这点就要打一个大大的问号。但毫无疑问,投马来西亚首都吉隆坡是最稳妥,也是发展潜力最大的。


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自1974年马中建交以来,两国建立战略性合作伙伴关系,一直保持亲密友好的双边关系。

在“一带一路”的倡议下,两国的商贸合作力度持续增强,例如阿里巴巴、腾讯、华为等中国企业皆争相入驻马国;马国也重点打造建设项目,如马中钦州产业园、东海岸铁路、马六甲皇京港等项目,预料竣工后,马国房价将迎来新一轮的涨势。

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在马来西亚,房地产交易已形成一个完善的法律体系,相对成熟的市场规范,房价不会因为炒楼而急速飙涨,而是逐年稳定增长,极大限度降低购房者风险。


 01 
世界国际城市排名第20位   

由全球化与世界城市(GaWC)研究网络编制的【全球城市分级排名】中,马来西亚首都吉隆坡扼守世界级一线城市宝座,超越深圳、广州等城市,与洛杉矶、芝加哥并列。

获得如此评价并非偶然。吉隆坡优越的投资环境,获得了来自众多资本市场的关注。

其中来自中国的投资企业就数不胜数,除了来自全球的各大国际顶尖企业,许多个人投资者也开始瞄准吉隆坡市场,尤其是房地产市场。他们不惜重金在吉隆坡置业,有的甚至购置了好几套房,投资自住两用。

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【世界名企扎堆入驻】
 
目前,已知进驻敦拉萨国际贸易中心的金融以及保险机构有:
  
>> 英国汇丰银行
投资2.5亿美元,兴建总部大厦
>> 马来西亚艾芬银行
耗资5.05亿令吉,兴建新总部大厦
>> 英国保诚保险公司
投资5亿令吉,兴建总部大厦
>> 中国建设银行

> 另外,还有其他跨国企业已进驻:
中国通信建设有限公司在此设立东盟总部
WCT集团
法国威立雅水务集团
印尼PT Mulia 慕丽雅集团
核心宝贵发展有限公司
朝圣基金局
马来西亚Urusharta Jamaah Sdn Bhd公司
 
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 02 
全球游客访问量最多的城市排第7位   

【万事达卡国际组织】每年根据受调查的162个城市的入境旅客人次对其进行排名。在最近的数据上显示,吉隆坡拥有约1300万国际过夜游客,位居榜单前列。

2018年的增长率为7.5%,游客往往会在吉隆坡住5.5晚。

如此大的国际过夜游客数量,每年都在稳定持续增长,所以在吉隆坡,根本不用担心出租的问题。

图片数据来源于万事达卡国际组织:国际过夜游客数据
 

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作为东盟发起国与创始国之一的马来西亚,属于当前东南亚区域中经济发展靠前的国家,但吉隆坡核心区的房价却远低于泰国。

而比马来西亚经济总量更低的越南和柬埔寨,核心区的房价这几年也经历了大涨。

所以对比下来我们发现,与东南亚其他国家相比,吉隆坡的房价与马来西亚本身的GDP总量、人均GDP 并不匹配。

从下图可以更直观的看到,目前吉隆坡的房价还处于一个比较低的水平。

图片国民生产总值 vs 首都核心地段房价

图片人均GDP vs 首都核心地段房价

据《全球房地产指南》于2019年公布的数据显示,马来西亚主要市中心房价仅2616美元/㎡,租赁投资回报率高于中国(2.66%)、中国香港( 2.82%)和新加坡(2.93%)。

不仅如此,与中国50年或70年的产权相比,马来西亚房产大多为永久产权和99年产权,物业持有人持有房产所有使用权,房价会因土地增值而增涨,估值更具优势。

在中国买房需遵守限购政策来决定购买房屋数量,但马国买房是无购房数量限制,也无地域性购置房产局限。

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马国也无毛坯房一说,主要是简装房与精装房交房,而且还是买房送车位,无需再花上几十万人民币高价购买车位,这比起在中国买房划算多了!

但马来西亚的公寓跟国内所说的公寓不一样,马来西亚的公寓都是永久产权,而且往往高层公寓比豪华别墅更贵。

马来西亚房产还有一点好处,就是按照使用面积来卖,并且都是精装修。

你在国内买一个50平的公寓,到手可能只有40平左右,其他都是电梯和公摊。在马来西亚,你买50平的,得到的就是50平的房子。另外马来西亚的房子还没有遗产税。

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还有大家很喜欢的一点是:马来西亚的房产都是按照工程进度分期付款。

这个分期付款跟国内的不一样,这是马来西亚政府规定的购房付款方式,不需要任何利息的分期。

每一个工程阶段政府验收后,投资者才需要付下一个工程阶段的房款。这项规定保障了投资者权益和房屋建造质量。如果是刚起建的项目还款压力就低很多了,因为在马来西亚房产从起建到交房通常需要4年左右的时间周期。
 
所以前面也说到,如果每年能够有大于30万的可用投资额,也可以考虑吉隆坡的房产,完全可以承受这种压力比较低的付款方式。

图片以上还款表仅作举例说明而已,领会分期还款的含义,每个项目不同


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